家賃滞納の時効は何年？踏み倒しを阻止するには

権利を行使できる一定の期間内に、その権利を行使しないことによって権利自体が消滅してしまうことを、「消滅時効制度」と呼称します。
一般的な債権が時効によって消滅する期間は10年間とされていますが、家賃のように1カ月という短い期間で定期的に発生する債権に関しては、権利を行使することができると知った日から5年間と定められています。
各回の家賃支払日を起算点として5年間が経過し、時効の成立まで一切滞納した家賃を支払われず、滞納した家賃の回収手続きを貸主が行わずに、借主が貸主に対して「時効が成立したことによって支払を行わない」という意思表示をする「時効の援用」を行って貸主がそれを受理した場合には、時効が成立します。
時効が成立した場合、借主は法的な支払義務を免れることが可能となり、貸主は時効が成立した分の滞納家賃を回収することは原則として不可能となります。

一方で、貸主側には消滅時効の進行をストップさせることができる方法がございます。
こちらでは、貸主側が消滅時効の進行を止める際の手段を3点ご紹介いたします。

1点目は、借主に対して内容証明郵便を用いて家賃支払の催告を行うことです。
貸主が催告を行って最大6カ月の猶予期間を得ることにより、消滅時効の進行を一時的に止めることが可能です。

2点目は、借主に債務を承認してもらうことです。
債務の承認とは、借主が家賃滞納を認めて支払の意思を表明することを指し、具体的には滞納分の一部を納めることによって行われます。
借主が債務の承認を行った場合には、その時点までの消滅時効の進行が完全にリセットされて新たな消滅時効が開始されます。

3点目は、裁判上の請求を行うことです。
具体的には、支払督促や調停の申し立て、訴状の提出、強制執行などの手段を用いて借主に対して滞納家賃の請求をすることを指します。
裁判上の請求を行った場合には、2点目と同様にその時点までの消滅時効の進行が完全にリセットされて新たな消滅時効が開始されます。
その他にも、仮差押え・仮処分といった手続きを行うことで消滅時効の進行を一時的にストップさせることも可能です。

なお、家賃を滞納する借主と契約を解除したいとお考えになる方も少なくありません。
そのような場合には、3カ月以上の家賃長期滞納、借主に支払の意思が無い、貸主・借主の信頼関係の破綻といった条件を満たすことにより、建物明渡請求という裁判手続きを経て強制執行を申し立てることで建物の明け渡しを断行することが可能です。

弁護士　河原﨑 友太(浦和法律事務所)は、埼玉県さいたま市を中心に皆様からのご相談を承っております。
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