家賃滞納を理由に強制退去させられるか

土地建物の明渡請求について、基本的には、自分に土地や建物の所有権があり、相手方が土地や建物を占有していれば、所有権に基づく返還請求として、土地や建物の明渡請求をすることができます。もっとも、相手方の占有を正当化するような事由がある場合は、所有権に基づく返還請求が認められないことになります。そして、占有を正当化するような事由の一つとして、賃貸借契約に基づいて占有しているということがあります。したがって、賃貸借契約を占有者と締結している場合で、賃借人の家賃滞納を理由に強制退去をさせたい場合は、まず、賃貸借契約関係を解消する必要があります。

まず、賃借人に家賃滞納という債務不履行がある場合は、民法540条以下の規定に基づく契約の解除が、賃貸借関係を解消する手段として考えられます。もっとも、この場合に気を付けないこととして、賃貸借契約の場合は、当事者間の信頼関係に基づいて成立する契約であることから、民法上明文の規定はありませんが、解除する場合には信頼関係が破壊されていなければならないという判例があります。この信頼関係が破壊されているといえるかについては、不履行の生じた義務の重要性が、賃貸借契約の目的に照らして大きいため、賃貸人に生じている不利益が大きいかや、義務違反の程度が、賃貸借契約の目的に照らして大きく、賃貸人に生じている不利益が大きいかなどが基準としてあるとされています。

また、賃貸借契約については、民法601条以下に規定があります。しかし、賃貸借契約の中でも、土地や建物を目的とする不動産賃貸借契約については、その不動産は継続的に生活するなどの基盤であり、それが保護されなければ、安定した生活や経済活動を営めなくなる危険があるため、十分な存続期間と賃貸借契約の更新拒絶の制限などが、借地借家法という法律で定められています。このように、不動産賃貸借契約においては、賃借人の地位の保護が図られているため、賃貸借契約関係を終了させるには注意が必要です。たとえば、契約期間が満了すれば、不動産賃貸借契約は終了しますが、前述のように、不動産賃貸借については、借地借家法で、特に、建物を目的とする場合、いわば自動的に契約の更新が認められています(借地借家法26条参照)。そして、建物賃貸人が更新を拒絶するには、正当の事由がなければ認められません(借地借家法28条)。更新後は、期間の定めがないものとされます(借地借家法26条1項ただし書き)。そして、期間の定めがない場合は、いつでも解約の申し入れができますが(民法617条1項前段)、建物賃貸借契約の場合には、解約にも正当の事由が必要とされます(借地借家法28条)。

借地借家法28条には正当事由の判断要素も規定されており、これによれば、まず、主たる判断要素として、当事者双方が建物を使用する必要性を衡量し、借地人の建物使用の必要性が賃貸人の建物使用の必要性よりも、非常に大きければ、原則として、正当事由は否定されると考えられています。そして、補完的な考慮要素として、契約締結の経緯などの建物の賃貸借に関する従前の経緯、土地の利用状況、いわゆる立退料として、建物の賃貸人が建物の明け渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに、建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出があげられています。立退料については、明確な計算方法はありませんが、一般的には、借家の場合は、賃料の6か月程度が目安とされています。もっとも、これらは、あくまでも各当事者における建物使用の必要性の不足を補うための要素に過ぎないため、立退料の提供のみで正当事由が認められることにはなりません。

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