賃料増額請求・減額阻止

不動産運営する上で、賃貸人・賃借人の双方が気に掛ける事項として、月々の「賃料」問題が挙げられます。
支払う賃借人にとっては月々の賃料が少ない方が望ましいですし、賃貸人にとっては少しでも多くの賃料を回収したいと考えます。アパートやテナント料金の値上げなどは双方の利害が対立する事柄であり、慎重な調整が必要になります。
この賃料増減交渉に関して、建物所有を目的とする土地賃貸借や建物賃貸借においては、どちらか一方の意思表示により、将来に向かって土地の賃料を増減できる請求権を借地借家法は保証しています。
つまり、賃借人・賃貸人の双方から賃料増減交渉を行うのは可能なのです。

しかし、いかなる場合でも賃料増減交渉が可能なわけではありません。賃料増減請求について、借地借家法32条は以下のように定めています。

(借地借家法32条)
1.建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担増減により、土地若しくは建物の価値の上昇若しくは低下その他の経済事情により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相応になったときは、契約の条件に関わらず、当事者は将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定期間増額しない旨の特約がある場合にはそれに従う。

この条文を大まかにまとめると、賃料増減請求が可能な場合とは、
①税金などが変化したとき
②経済的事情により不動産の価値が変化したとき
③近隣の似た不動産の賃借料と比較して不相応と考えられるとき
に限られます。
①と②を未然に防ぐことは中々困難ですが、③に関しては常に周りの賃料を気にしておくことによって、未然に賃借人からの請求を阻止することが見込めます。
なお、一定期間増額しない特約は賃借人にとって有利な特約であるため有効ですが、一定期間減額しないといった旨の特約は賃借人にとって不利な特約であるため無効になります。

弁護士　河原﨑 友太(浦和法律事務所)では、埼玉県さいたま市を中心に賃料増減請求・減額阻止に関するご相談を承っております。
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